lunes, 17 de octubre de 2011

¿Cuántos pisos hay a la venta en España? Cálculos provincia a provincia

Dentro del mercado inmobiliario se plantean muchos elementos como determinantes de las dinámicas de formación de los precios. No sólo hemos de hablar de demanda o de oferta, sino también de otros tales que tipos de interés, expectativas de precios, información de la que disponen los distintos actores de mercado, pirámides de población o precio de los alquileres.



En este artículo vamos a describir el número de pisos que existen en nuestro país clasificándolos en varias categorías:
· Primera mano a la venta en manos de los promotores/constructores;
· Primera mano ya finalizados aún no a la venta;
· Viviendas cuya construcción ha sido ya iniciada;
· Pisos de segunda mano a la venta;
· Total de los pisos susceptibles de venta, excluyendo los pisos de segunda mano vacíos que no se hallan en venta
De esta forma cada uno podrá llegar a sus propias conclusiones respecto a lo que esté sucediendo en cada una de las provincias y a la formación de precios.
Los números son los siguientes:
1a mano en venta
1a mano no a la venta
Construcción iniciada
2a mano a la venta
Total
Andalucía
130451
72327
212737
117552
533068
Almería
27502
15248
44850
24783
112383
Cádiz
19849
11005
32370
17887
81112
Córdoba
9138
5066
14902
8234
37341
Granada
12857
7128
20967
11586
52537
Huelva
6733
3733
10981
6068
27515
Jaén
7596
4211
12387
6845
31039
Málaga
24920
13817
40639
22456
101831
Sevilla
21852
12116
35636
19691
89294
Aragón
21386
11857
34876
19271
87390
Huesca
4506
2498
7348
4060
18412
Teruel
4105
2276
6694
3699
16773
Zaragoza
12775
7083
20834
11512
52205
Asturias
13662
7575
22280
12311
55828
Baleares
19531
10829
31851
17600
79811
Canarias
47522
26348
77499
42824
194193
Las Palmas
20319
11266
33136
18310
83030
Tenerife
27203
15083
44363
24514
111163
Cantabria
3367
1867
5490
3034
13758
Castilla y León
49651
27529
80971
44742
202893
Avila
4745
2631
7738
4276
19390
Burgos
6167
3420
10058
5558
25203
León
11388
6314
18571
10262
46535
Palencia
3233
1793
5272
2913
13212
Salamanca
6124
3396
9988
5519
25027
Segovia
2581
1431
4209
2326
10547
Soria
2243
1244
3658
2021
9165
Valladolid
9317
5166
15194
8396
38072
Zamora
3853
2136
6283
3472
15743
Castilla-la-Mancha
62593
34704
102076
56404
255777
Albacete
6059
3360
9882
5460
24761
Ciudad Real
15311
8489
24969
13797
62567
Cuenca
5023
2785
8191
4526
20525
Guadalajara
5268
2921
8591
4747
21527
Toledo
30932
17150
50443
27873
126398
Cataluña
120052
66562
195779
108182
490574
Barcelona
70055
38842
114245
63129
286270
Gerona
17719
9824
28896
15967
72407
Lérida
13454
7460
21941
12124
54978
Tarragona
18823
10436
30697
16962
76918
Comunidad Valenciana
154592
85712
252106
139307
631717
Alicante
58745
32571
95801
52937
240054
Castellón
53782
29819
87706
48464
219771
Valencia
42065
23323
68599
37906
171892
Extremadura
4226
2343
6891
3808
17267
Badajoz
2329
1291
3798
2099
9517
Cáceres
1897
1052
3093
1709
7750
Galicia
45635
25302
74421
41123
186481
Coruña
19949
11061
32533
17977
81520
Lugo
5851
3244
9542
5273
23911
Orense
4583
2541
7475
4130
18730
Pontevedra
15251
8456
24871
13743
62320
Madrid
59387
32927
96847
53515
242675
Murcia
35077
19448
57203
31609
143337
Navarra
6143
3406
10018
5536
25103
País Vasco
14545
8065
23720
13107
59438
Alava
3142
1742
5125
2832
12841
Guipúzcoa
5878
3259
9586
5297
24020
Vizcaya
5525
3063
9010
4979
22576
Rioja
11026
6114
17982
9936
45058
Ceuta y Melilla
136
75
222
123
556
Total Nacional
799000
443.000
1.303.000
720.000
3.280.000

Por BORJA MATEO 


¿Pero, cuáles son nuestros datos? ¿Cómo llegamos a estas conclusiones? Varias fuentes:
 Ministerio de Vivienda que, en el "Informe sobre el stock de viviendas nuevas en 2010”, hace una distribución de sus estimaciones de vivienda nueva provincia a provincia[1]; de esta forma podemos saber la distribución porcentual del conjunto de los pisos en cada una de las provincias del país;
Fundación CaixaCatalunya, mediante el “Informe sobre el sector inmobiliario residencial en España" de junio de 2011, eleva el número de pisos de primera mano pendientes de venta a las 799.000 unidades[ii];
· Ricardo Vergés Escuín, el mayor experto de oferta inmobiliaria de España y anterior miembro de la Comisión de Estadística del Ministerio de Vivienda, creada por Real Decreto de 31 de octubre de 2005 que nos dice en “La información asimétrica en el sector inmobiliario español (2)” [iii] que existen o 1,303 millones de pisos cuya construcción ha sido iniciada[iv]; o 1,242 millones de viviendas de primera mano finalizadas[v].
· Acuña y asociados, en “Informe relativo a la cuantificación del crédito al sector inmobiliario y su repercusión sobre la solvencia de las instituciones financieras" eleva el número de pisos de segunda mano a las 720.000 unidades[vi].
Puesto que conocemos el porcentaje de pisos por provincias gracias a los datos del Ministerio de Fomento, realicemos la intrapolación de los mismos para:
· Pisos de primera mano a la venta, usando las cifras de CatalunyaCaixa;
· Pisos de primera mano no a la venta, empleando la diferencia entre los pisos de Ricardo Vergés Escuín y los calculados por CatalunyaCaixa;
· Pisos en construcción usando las cifras facilitadas por Ricardo Vergés Escuín;
· Pisos de segunda mano a la venta fijándonos en los datos de Acuña y Asociados
Al tratarse de intrapolación estadística los números son muy exactos; las cifras reales andan alrededor de los números que acabamos de exponer. En ningún momento buscamos las cifras exactas (es imposible saberlo), pero sí una aproximación metodológicamente rigurosa de dónde estamos en cuanto al número de unidades aún en venta o en construcción.
Con estas cifras cada uno ha de ser capaz de saber si es un buen momento para comprarse un piso…y sino que se espabile.
Borja Mateo, es autor del libro "La verdad sobre el mercado inmobiliario español" (Editorial Manuscritos), que va ya por la cuarta edición
[1] http://www.fomento.gob.es/MFOM/LANG_CASTELLANO/GABINETE_COMUNICACION/OFICINA_DE_PRENSA/NOTICIAS1/2011/JULIO/110705-04.htm
[ii] Página 19 y siguientes en http://www.catalunyacaixa.com/docsdlv/Portal/Ficheros/Pdf/es/inmobiliario_mayo11.pdf
[iii] http://www.ricardoverges.com/pdf/Stocks.pdf
[iv] Esta cifra resulta de restar las casas en construcción y paralizadas al total de 4.770.803 pisos existentes- página 57 del documento citado en la anterior referencia bibliográfica.
[v] El cálculo se realiza al sumar las viviendas terminadas sin registrar y aquellas de autopromoción
[vi] 10 de mayo de 2011, página 24. 

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